[ieny×住宅本舗] 家を購入する際に避けては通れない住宅ローン、その基本知っていますか?

2018.04.18

住宅ローンを比較している余裕はない!?

読者の皆様は、住宅ローンについて調べてみたことあるでしょうか。住宅を購入したことがない方にとっては、住宅ローンについて知る機会はなかなかないと思います。そこで今回は、ファイナンシャルプランナーである私、丸尾健が住宅ローンの基礎を簡単にお伝えすることにいたします。


「家が欲しい!」と思った時に大事なもの、それはお金。
今、持っている貯金で家が買える。という人は多くはいらっしゃらないと思います。

そうなると、どうするか?
金融機関(主には銀行)で、お金を借りて住宅を購入する。借りたお金は少しずつ、銀行に返していく。

それが「住宅ローン」です。ここまではみなさんお分かりかと思います。

一般的に住宅ローンは35年返済まで組むことができます。
そして、何歳で購入しても35年間のローンを組む方が結構な割合でいらっしゃいます。
但し、払い終わりは80歳までにしないといけない銀行がほとんどです。

ということは.....
30歳で購入すれば、65歳までの返済→なんとかなりそう?
40歳で購入すれば、75歳までの返済→最後は退職金で払う?
50歳で購入すれば、80歳までの返済→80歳まで生きているか?

つまり、住宅購入をするときは「欲しい!!」と思うと同時に
「ちゃんと返せるか?」を考えないといけないのです。

では、住宅を購入する場合どこで購入するのか?

大きく分けると下記に大別されます。
1. 新築マンションを購入する。
2. 新築一戸建てを購入する。(建売)
3. 中古マンションを購入する。
4. 中古の一戸建てを購入する。
5. 土地を購入して、家を建てる。
6. 土地を持っていて、家を建てる

上記の内、1~5までは、販売会社・不動産仲介会社などのいわゆる不動産屋さんを介して住宅(5の場合は土地のみのケースもあり)を購入することになります。
唯一、6の場合は、ハウスメーカーもしくは工務店さんより、住宅を購入(請負契約)することになります。

多くの場合は、不動産屋がかかわることがお分かりいただけたかと思いますが、住宅ローンの紹介もその不動産屋さん経由であることがほとんどです。
住宅購入をしようとする方の多くが初めてですので、住宅ローンも初めて組むという方が多いことでしょう。

そうすると、やはり多くの場合は住宅ローンの基礎知識もないまま、不動産屋さんの勧める金融機関に住宅ローンの申し込みをして、審査を進めるということになります。

銀行も不動産屋さんに住宅ローンの紹介をもらいたいので、頻繁に営業をしたり、提携ローンといって、業務の提携をしているケースも多々あります。
提携ローンは大手銀行や地方銀行、ケースによってはネット銀行も提携先となっていることがあります。

さて、ここで注意をしていただきたいのは、住宅を購入する際には、意外に時間の余裕がないということです。大体の人が焦りますね。

住宅の購入をしようと思ったことがある方は経験しているかもしれませんが、購入したいという意思表示をしたらすぐに住宅ローンの申し込み、事前審査、事前に通ったら、売買契約、すぐに本審査と、あっという間に進んでいくのが、不動産の契約です。

比較検討して良いと感じる物件は、だいたいほかの人も良いと思うので、ある程度、即決しなければ、「すみません、売れてしまいました」と言われることも多々あります。

このようななか、住宅ローンを比較検討している時間はすごく短い状況です。

なお、6のパターンの土地を持っていて住宅を注文する場合だけは、比較的ゆっくりと住宅ローンを比較検討することができます。
但し、注文住宅の場合、建築費の支払いタイミングが複数回に分かれる関係もあり、それに対応していないネット銀行などは選択肢から外れてしまう可能性があります。
※できる場合もあります


このような状況なので、住宅購入を希望している方が、住宅ローンについてもじっくり検討して、ご自身に合っているローンを選ぶためには、事前の下調べや本、雑誌などにてある程度の知識を持っていることがポイントになります。

住宅ローンの比較サイトの活用や、場合によっては対面相談が可能な住宅ローンに精通している、ファイナンシャルプランナーなどに事前に相談しておくことも有意義な方法となります。




住宅ローンの審査に落ちたら?

住宅ローンを申し込むと、行われるのが「審査」。お金を借りるにはもちろん、審査があります。審査は事前審査と本審査と大きく2段階に分かれています。

審査項目は大きく分けると以下のような項目があります。
1. 年収に対する住宅ローン(その他借入あればそれも含む)の返済負担比率
2. その方の個人信用情報(現在・過去の借入と返済履歴)
3. お勤め先(経営者の場合は会社の状況)の状況
4. 購入物件の状況
5. 健康状態

審査に落ちても、金融機関はなぜ落ちたのか? 明確な回答をしてくれません。(ここも重要です!)
審査基準は各銀行によって、若干異なりますので、一つの金融機関で落ちてしまったからと言って、すべて通らないということではありません。
一番厳しいのは2の個人の信用情報にて、問題があるケースです。

過去の借入時に、返済が滞ったことがある、破産したことがあるなどのケースでは、住宅ローンの審査も厳しくなってしまいます。
個人の信用情報はご自身でも取得することができますので、(CIC・JICCなど)、審査に落ちてしまった場合は、一度取得されることをお勧めいたします。
過去の借入などに、こころあたりない方は、別の理由が考えられます。

簡単なチェックとしては、

  • 現在、キャッシングなどはしていないか?
  • 物件は古い物件ではないか?
  • 返済の期間を極端に短くしていないか?
  • 年収に占める、返済の割合が大きくないか?

上記に当てはまりそうなものがあれば、住宅ローンの精通している専門家に確認して、なにが原因かを相談することをお勧めいたします。



まずは不安や情報収集も含めて相談をおすすめします!

住宅を購入する際には、いろいろなことを短期間で、決めなければなりません。例えば次のようなものがあるでしょう。

  • 物件そのものの購入の判断
  • オプション工事はするか? リフォームはするか?
  • 頭金はいくら用意するか?
  • 親からの贈与はあるか? どのようにもらうか?
  • 住宅ローンはどこで、どのようなタイプのものを借りるか?
  • 火災保険はどうするか?
  • 登記はどうするか?(共有で持つときなど)

インターネットが発達する前は、情報も少なかったので、営業担当にいわれるがまま、進めていたというケースが大半だったと思います。
現在は情報が氾濫しているので、かえって混乱する状況になっているのではないかと思います。

適切な住宅購入計画を進めるためには、事前準備が重要なことはいうまでもありません。
人生100年時代になってきている現在、しっかりと40~50年先まで見据えて準備を行うという気持ちを持って取り組みましょう。

ネットで情報を調べたりしてみても良いでしょう。それでもよくわからないという方は不動産購入にあたって利害関係のない、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談をしてみることをお勧めいたします。




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株式会社N&Bファイナンシャル・コンサルティング 代表取締役
ファイナンシャルプランナー 丸尾 健

大手商社系ハウスメーカーの勤務を経て国内金融機関のファイナンシャル・プランニング部門に転職。2010年9月に独立し、株式会社N&Bファイナンシャル・コンサルティングを設立。FP経験現在11年目。面談累計件数1,200件以上。住宅購入や住宅ローンの借り方の個別相談を中心に活動する実務家FP。

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