一戸建ての土地購入「ワケあり」の理由は何ですか? ～のり面編～

土地探しをしていると、「相場よりちょっと安いのでは!? 」と目にとまる土地がありますよね。不動産仲介業者を通じた土地売買なら、それなりの相場をもとに値段がつけられているはず……。

つまり、そういったちょっと安い土地は“ワケあり”なのかもしれません。土地が「ワケあり」になる理由と、その「ワケ」を解消して「お買い得な土地」に変身させるためのポイントをご紹介します。

今回のワケありテーマは「のり面」。「のり面」の基本の知識から、メリット・デメリットまで解説していきます。

「のり面」とは

のり面(法面)とは土地を削り取ったり(切土：きりど)、土地に土を盛ったり(盛土：もりど)と造成工事で人工的に作られた「斜面」部分のこと。「のり地」「傾斜地」と呼ばれることもあります。

森林や農地などの傾斜地を宅地造成にする際、斜度がある道路に対して家を水平に保ち、一戸一戸の視界を確保するため階段状などに造成します。のり面がある土地は、このような造成地で比較的よく見られ、段差部分の斜面は地盤を安定させるためにコンクリートや植生、擁壁などで保護されます。

のり面があると土地が安くなる理由

のり面がある土地が安くなる理由に以下のことがあります。

土地の安全性

傾斜地をならす場合、切土と盛土のいずれか、またその組み合わせで造成し、場合によっては擁壁をたてる必要があります。

切土は地盤を削り取ることですから、地盤さえしっかりしている場所であれば、土地の強度に大きな問題はありません。

盛土の場合、土を盛っているので地盤が軟弱・不安定になることがあります。また、斜面の高さや斜度によっては地盤改良工事が必要になるケースや、経年劣化を防ぐメンテナンスも必要です。その費用を含めて実際に「お得に購入できる土地」なのか、検討しなければなりません。

登記面積と有効面積

宅地売買の不動産広告上で、のり面の“傾斜部分”が「のり面」なのか「平地」なのかが分かるようになっているとは限りません。

不当な競争を防ぐため、不動産公正取引協議会連合会が不動産広告上の表記を規定する「表示規約施行規則」では、以下のように定められています。


つまり、のり面部分が占める割合が30％未満で、かつ住宅を建てる土地として不適当でない場合、のり面部分も含めて表示してよいということになります。

「広告を見て安いなと思って現地を見学したけれど、道路側が幅1mほど法面になっていて、実質的にセットバック(土地の境界線から一定の間隔を確保して建物を建てること)が必要でガッカリした」というケースがあるのはこのためです。傾斜部分が建築ができる「有効面積」に含まれないため、登記面積通りに土地が使えない分、土地の価格が安くなります。

将来的に売買しにくい可能性がある

“お得に購入できる”のは、資産としての「価値」が低いということでもあります。また、上記に述べた理由で、のり面が含まれる土地は将来土地建物の売却が「難しい」「値段が下がる」可能性もあります。

他に、山地を切り開いて造成した場所なので、駅から遠いということも土地の値段が安い理由の一つです。また、玄関まで階段が長くなることもあるので、そういったことを考慮するといいでしょう。

のり面がある土地での新築一戸建てのメリット

ここまで、のり面が近辺の相場よりもなぜお得な金額設定になるのか、その“ワケあり理由”を説明しました。

以降は逆に、のり面のある土地での新築一戸建てのメリットをご紹介します。ぜひ、間取りをイメージしながら検討の材料に活用してくださいね!

• これらのデメリットが問題にならないことが地盤検査で確認できている
• 土砂災害などの防災マップ範囲に指定されていない
• もともとの土地面積が広くて建ぺい率に余裕をもって家を建てられる
• 終の棲家として一戸建て建築を考えており、転売する予定はない

といった状況であれば、「ワケあり」な土地をお得に手に入れられるということになります。

土地相場に対する割安感

のり面以外の有効面積の割合を気にする必要がないくらい、土地の広さが確保されている物件であれば、建ぺい率を考慮して家の広さを諦める必要がありません。

自分にとってエキチカ・狭小物件がいいのか、郊外のゆったり戸建てエリアだが家の周りに学校やスーパーがあって住みやすいなど、何を優先すべきか考えてみましょう。

眺望がよい

のり面で高さがあることで、一戸建てにも関わらずマンションのような眺望を手に入れられる場所もあります。実際に土地を訪れて確認してみるとよいでしょう。

日当たりがいい

日当たりのよさも魅力です。お庭でガーデニングを楽しみたい方なら、土の入れ替えについて建築前に相談しておきましょう!

大切なのは“わが家には最適な土地”探し!

家づくりのハードルの一つである「土地探し」。理想通りの土地を見つけられればいいですが、なかなか難しいものです。

どんな土地でも、それぞれにメリット・デメリットがあります。大切なのは、「わが家にとって最適か」ということ。気になった土地は実際に足を運んで、わが家が快適に過ごせる家づくりを叶えられそうかを確かめてくださいね

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