古家付き土地購入と空き家解体について知っておきたいこと

「家を建てるならこのエリア！ 」と決めて土地を探してみたものの、なかなか条件にぴったりくる土地が出てこない……。と悩んでいたら地元の昔ながらの不動産屋さんにオススメされたのが「古家付き土地」。

新築一戸建てを建てたいので、中古の戸建てには興味ありませんと断ったら「古家を撤去して家を建てたらいいんですよ」と言われたけれど、それならどうして更地にしておいてくれないの??


こんな疑問をお持ちの方に「古家付き土地購入」について知っておきたい基礎知識をまとめて紹介します！

古家付き土地を購入して空き家を解体する場合のチェックポイント

土地探しで気になる「古家付き土地」という物件。

古家付き土地は

• すでに整地された土地とどう違う？
• そもそもどうして古家が撤去されていない？
• 古家付き土地を購入するときに気を付けることは？

こちらの気になる3点をまず確認しておきましょう！

古家付き土地は、すでに整地された土地とどう違うの？

リフォームやリノベーション前提の中古物件とは異なり、あくまで「土地」として売り出される「古家付き土地」という表記。

実は、厳密な「中古一戸建て」と「古家付き土地」の定義はありません。

一般的には、「法定耐用年数」と呼ばれる税金に関わる減価償却の計算に使われる「法定耐用年数22年（木造建築の場合。たとえば鉄筋コンクリート造なら47年に）」を過ぎると「減価償却資産」がゼロになることを基準に、それ以上の築年数の戸建ては「古家つき」として建物には価値がないものとして扱うケースが多くなるため、「古家付き土地」と記載がある場合は地区22年以上経過している建物があるということがわかります。

しかし、実際に住居用として「住める・住めない」という基準ではありません。メンテナンスの状況や空き家になってからの期間、再建築の可否、その他デザイン性や歴史的な価値など、築年数に限らず一般的に価値が認められる物件もあります。

そもそもなんで古家が撤去されていないの？

「土地として売り出すなら、なぜ解体されていないのか」の答えは物件によりさまざまです。

• 更地よりも、古家が建てられている土地のほうが固定資産税の税率が低い
• 更地にするための撤去費用が負担できない
• 旗竿地など再建築不可条件がある
• 古民家など、古いことに価値を感じるケースがある

などの理由が多く、場合によっては「買い主が決まってから撤去する予定」といったケースも珍しくありません。

古家付き土地を購入するときに気をつけることは？

「地中障害物」と言われる、地面の中に埋まっている残存物があることは、上に建てられた古家を撤去し、地面を掘り返してみるまでわかりません。

埋まっている残存物の例としてあげられるのは浄化水槽や、現在の古家の前に建てられていた家の基礎、大きな石など。古家付き土地には、こういったものが埋まっている可能性があります。

これらはいわゆる「瑕疵（かし）」にあたるため、契約不適合による損害賠償請求権があるものの、工期の遅れや費用がかさむことなどの問題が出てきます。そのリスクも込みで、古家付き土地は更地よりも相場価格から値段が安いケースがあります。古家が建てられる前はどのような利用をされていた土地なのか確認しておきましょう。

空き家解体費用の目安

空き家を解体できる業者は、建設業法による許可、または建設リサイクル法による登録を得た解体工事業者です。都道府県別に、「解体工事業登録者名簿」が管理されていますので、お近くの登録業者をあたるか、新築戸建てを引き受けるハウスメーカーや工務店に相談しましょう。

気になる空き家解体費用ですが、木造住宅で1坪あたり3～4万円が相場といわれています。

一般的な30坪、2階建ての木造建築で大きな樹木や外構がない場合で、数十万円の費用が必要です。鉄筋コンクリート造りや、重機の入れない道路に面している土地などは費用がかさみます。また、建物内部に残置された家具家電の有無、店舗兼住宅などの設備が残っている場合はその撤去費用も必要です。特に、工場が併設されていた住居では危険物が残置されていることがあり、その撤去費用は高額になるケースがあります。

空き家の解体費用については、自治体によって補助金が支給されるケースがあります。

特に、建築基準法で耐震関係基準が強化・施行される以前の昭和56年6月1日以前に建てられた住宅、1年以上使用されていない住宅、倒壊の恐れがあると指摘された古家の場合、自治体の支援制度を調べてみましょう。

東京都では「空き家情報サイト」（https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/akiya/kushichoson_jyokyo.html）から各市区町村の支援制度を調べることができます。

選択肢は広く持って情報収集しよう！

「古家付き土地」は飼い主が土地購入後古家を撤去するケースだけでなく、土地の売買契約が決まり次第、売り主が古家を撤去する「更地渡し」というケースもあります。また、はじめは新築一戸建てのための土地探しをしていたが、しっかりとした工法で耐震性も十分、内装だけリノベーションして少ない予算で充実した家を手に入れたというご家族も。

希望するエリア内で、土地面積や坪単価、日当たりに形状などすべての希望を満たす物件を探すのは至難の業。古家付き土地も選択肢に入れつつ、トータルで希望に一番近い物件を探しましょう！